Mua bất động sản nghỉ dưỡng, băn khoăn quyền sở hữu

Nhập nhằng quyền sở hữu

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy vậy, các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ – đất phi nông nghiệp) thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch, chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ.

Chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán được biệt thự, căn hộ du lịch, thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu và như vậy, dự án này phải được giao đất (đất ở) hoặc phải chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao).

Trên thực tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này không dễ, vì ngoài lý do sẽ phải tốn thêm nhiều khoản chi phí phát sinh, đặc biệt là liên quan đến tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng căn hộ để bán (tính theo giá đất ở), thì việc này cũng khiến phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị của từng địa phương, nên cũng mất nhiều thời gian để lãnh đạo từng địa phương xem xét trong trường hợp đồng ý chuyển đổi.

Do các dự án thường có quy mô đầu tư rất lớn, đồng thời việc triển khai đòi hỏi gấp rút về tiến độ, nên dù không phải là dự án đất ở để bán, không ít chủ đầu tư vẫn thực hiện bán cho nhà đầu tư, nhằm huy động vốn triển khai dự án. Tuy nhiên, điều này là trái quy định và nhiều trường hợp đã bị các cơ quan quản lý phát hiện, xử lý như trường hợp tại dự án The Costa Nha Trang, dự án Khu du lịch hồ Tuyền Lâm, Dalat Monte Han’s Grand Resort, Mandaville Dalat tại Lâm Đồng…

Đối với những dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại, theo khảo sát của Đầu tư Bất động sản, đa phần các dự án cũng rơi vào trường hợp đất thương mại dịch vụ, mặc dù không thực hiện việc chuyển nhượng trái pháp luật như các trường hợp nêu trên. Chẳng hạn, tháng 5/2016, CTCP Tập đoàn FLC đề nghị UBND tỉnh Thanh Hóa về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất với khu resort, chuyển đổi mục đích sử dụng khu khách sạn sang dạng căn hộ du lịch và cho thuê tại Dự án FLC Sầm Sơn (thị xã Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa), nhằm cho phép người mua được cấp giấy chứng nhận sở hữu riêng.

Theo đánh giá của bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, pháp luật đất đai quy định rõ, nếu đất đai là đất nhà ở (chung cư, liền kề, biệt thự) có thể sử dụng xây nhà để bán, phân lô bán nền… Khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền bán như đất ở.

Điều này được hiểu là nhà đầu tư sẽ không được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Tuy vậy, việc xem xét và xác minh một dự án bất động sản nghỉ dưỡng có được sử dụng đất vĩnh viễn hay dự án chỉ được thuê đất 50 năm hay không cũng không phải là một việc dễ dàng và chủ yếu phải phụ thuộc vào tính minh bạch của chủ đầu tư trong việc cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua nhà.

Trong vai một nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư vào một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại bãi biển Mỹ Khê, Đà Nẵng, bên cạnh đặt vấn đề về các tiện ích, giá cả, tiến độ hoàn thành dự án, phóng viên Đầu tư Bất động sản có đặt ra câu hỏi về việc cấp sổ đỏ với vị giám đốc đơn vị phân phối dự án này. Tuy nhiên, người này chỉ khẳng định giấy tờ pháp lý dự án đầy đủ, tuyệt nhiên không nói thông tin về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng sản phẩm. Điều này cũng diễn ra tương tự khi phóng viên đặt ra câu hỏi với đại diện một số sàn giao dịch đang phân phối một số dự án tại Nha Trang, Phú Quốc.

Cần xây dựng cơ chế mới

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, quyền sở hữu lâu dài hay ngắn hạn đối với sản phẩm bất động sản có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định của nhà đầu tư liên quan tới việc mua hay không mua, đặc biệt với bất động sản nghỉ dưỡng, dù đa phần người mua hiện nay là nhằm mục đích đầu tư và cho chủ đầu tư thuê lại để sinh lời. Bằng hình thức timeshare – chia sẻ giá trị, cả người mua và chủ đầu tư cùng sở hữu sản phẩm và kinh doanh, nhận sinh lời trên chính sản phẩm đó.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn mong muốn được đảm bảo về quyền lợi của mình thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vĩnh viễn, thay vì chỉ là quyền sở hữu đất thuê có thời hạn. Chưa kể, điều này còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc được ngân hàng chấp nhận là tài sản đảm bảo trong trường hợp vay vốn để đầu tư vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự, condotel,…

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cần phải tìm phương án tháo gỡ đối với vấn đề này. Một vài dự án luật cho phép tách ra làm sổ đỏ, nhưng nhiều dự án lại không thực hiện được, do đó nhiều doanh nghiệp đang rơi vào tình cảnh rất khó khăn khi đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng không bán được. Flamingo Đại Lải là một trong nhiều trường hợp được đề xuất cần tháo gỡ khó khăn này.

“Nhà đầu tư đã mua rồi nhưng không được cấp sổ đỏ, muốn có sổ đỏ cho khách hàng, chủ đầu tư phải điều chỉnh dự án từ đất sinh thái sang đất nhà ở để bán. Hiện nay, còn rất nhiều dự án như vậy đang tồn tại, cần sự gỡ rối của cơ quan quản lý”, ông Điệp nói.