Đổ vốn vào bất động sản cao cấp, ngân hàng có nên lo ngại về nguồn cung dư thừa?

Liên tiếp Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa thông tin, hiện nguồn cung nhà ở cao cấp đang nhiều hơn nhà xã hội và thương mại giá rẻ. Dự báo từ nay đến cuối năm, phân khúc này có thể dư thừa.

Cụ thể, phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án bất động sản cao cấp – hạng sang, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu; trong lúc phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng; rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 – 3 triệu đồng/tháng.

Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng với bất động sản, đặc biệt là đầu tư kinh doanh trong phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng… Trong đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng rà soát việc cấp tín dụng với một số chủ đầu tư lớn và tránh tập trung tín dụng để giảm thiểu rủi ro.

Đằng sau sự lo ngại khi xuất hiện quá nhiều dự án bất động sản cao cấp thì dòng tiền lớn các nhà băng đổ vào bất động sản mới là điều mà thị trường phập phồng lo sợ.

Tín dụng bất động sản đang tăng quá mức ở phân khúc cao cấp, vốn có nguy cơ dư thừa. Thứ hai, vốn ngân hàng đang tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Hiện tại, NHNN chưa công bố số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản quý III/2016. Tuy nhiên, báo cáo của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia cuối tháng 9 cho thấy, nguồn vốn đầu tư và kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay tăng 5,3% so với cuối năm 2015 và chiếm 8,5% tổng tín dụng. Quy đổi ra số tuyệt đối thì tương đương gần 440 nghìn tỷ đồng, tốc độ tăng cao hơn so với mức tăng trung bình của ngành.

Biết là rủi ro tại sao vốn vẫn đổ vào BĐS?

Trao đổi với chúng tôi, lãnh đạo một ngân hàng thương mại Nhà nước cho biết, bất động sản vẫn là thỏi nam châm khổng lồ hút vốn vay ngân hàng và đang là nơi cứu nguy thanh khoản cho các ngân hàng đặc biệt là các ngân hàng quy mô trung bình và nhỏ.

Do những đặc thù về tài sản bảo đảm và khả năng cho vay theo món lớn một cách thuận lợi, các NHTM thường có xu hướng ưu tiên phát triển tín dụng bất động sản hơn cho vay sản xuất kinh doanh thông thường. Thông qua các doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản, ngân hàng có thể đẩy nguồn vốn huy động ra nền kinh tế bằng hàng trăm khách hàng doanh nghiệp nhỏ khác.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Hưởng, Phó chủ tịch thường trực HĐQT LienVietPostBank cho biết, thực tế bất động sản có dấu hiệu ấm lên, thanh khoản tốt hơn, các nhà đầu tư có niềm tin hơn vào các chính sách mới, mạnh dạn đầu tư cho sản xuất kinh doanh và thúc đẩy hoạt động mua bán song hiện tượng bong bóng bất động sản sẽ không thể xảy ra ở giai đoạn hiện nay.

Theo ông, mặc dù các ngân hàng có ồ ạt cho vay nhưng đó là những dự án cũ hồi phục lại. Thị trường cũng không còn tình trạng đổ xô đi mua đầu cơ như ngày xưa, chỉ có nhu cầu thật, giá chấp nhận được thì người dân sẽ mua nhà.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho hay, năm 2015, sau một thời gian nền kinh tế tăng trưởng chậm lại, bất động sản phục hồi các ngân hàng đã mạnh bạo nhảy vào quan tâm, khai thác một cách triệt để “miếng bánh” màu mỡ này.

Bởi lẽ, ngân hàng thích cho vay bất động sản là do tài sản đảm bảo rõ ràng, biên lãi thu về cao khi các cá nhân hiện vẫn phải trả lãi suất vay mua nhà lên tới 9-10%/năm. Còn với các chủ đầu tư dự án cũng vậy, khi có đầu ra họ sẽ sẵn sàng trả mức lãi suất cao để có thể tiếp cận được vốn vay hoàn thành dự án, đẩy hàng sớm…

Tuy nhiên, bên cạnh “miếng bánh ngon” này, rủi ro bất động sản lại nằm ở thị trường. Thị trường này có chu kỳ lên xuống và bão hòa. Hiện bất động sản đang theo chu kỳ đi lên, song tới một điểm dừng rồi sẽ đi xuống, khi đó giá bất động sản có thể lao dốc rất nhanh. Nhiều ngân hàng cho vay ồ ạt bước vào chu kỳ đi xuống, tài sản đảm bảo mất giá, dư nợ còn cao hơn giá trị bất động sản tại thời điểm đó, người đi vay không đủ tiền trả cho ngân hàng, xảy ra rủi ro, phát sinh nợ xấu; đến khi bong bóng bất động sản vỡ ra khiến nhiều ngân hàng đứng trước nguy cơ bị mất thanh khoản. Do đó, các nhà điều hành lên tiếng cảnh báo là một nhìn nhận dựa trên thực tế và có cơ sở.

Còn chuyên gia tài chính, TS. Cấn Văn Lực cho biết, lâu nay cho vay bất động sản vẫn rủi ro hơn các lĩnh vực khác.

“Theo tôi quan sát thì thực tế thị trường bất động sản có dấu hiệu dư thừa phân khúc cao cấp. Phân khúc này cũng hết sức rủi ro vì giá bấp bênh, nhu cầu đôi khi không phải nhu cầu thật, mang tính chất đầu cơ nhiều hơn, thêm nữa, trong khi các phân khúc khác như mức độ trung bình, nhà ở xã hội, dành cho người thu nhập thấp vẫn còn thiếu. Do vậy, chúng ta cũng cần thận trọng trong khâu cho vay cũng như cân đối lại nguồn cung và cơ quan quản lý đưa ra cảnh báo là có cơ sở”, TS. Lực nêu quan điểm.

Vị chuyên gia nhấn mạnh thêm sau bài học kinh nghiệm thời gian qua, ngân hàng, chủ đầu tư và người dân cũng đã cẩn trọng hơn rất nhiều. Việc Chính phủ cảnh báo là điều cần thiết để dè chừng các ngân hàng không quá say sưa đổ vốn vào bất động sản.

Theo Trí thức trẻ