Bất động sản TP. HCM quý III: Đất nền, biệt thự lên ngôi

Căn hộ tầm trung chủ đạo thị trường

Kết quả khảo sát thị trường bất động sản TP. HCM quý III/2016 của Công ty CBRE cho thấy, nguồn cung mới của thị trường căn hộ để bán giảm so với quý trước. Theo đó, trong quý III, thị trường đón nhận tổng cộng 8.016 căn hộ mới từ 23 dự án, trong đó có 13 dự án mới hoàn toàn và 10 dự án là chào bán giai đoạn sau. Con số này giảm 17% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, điểm mới của thị trường căn hộ TP. HCM trong quý vừa qua là có sự điều chỉnh giữa các phân khúc. Nếu như quý trước, căn hộ cao cấp chiếm lĩnh thị trường, thì gần đây, nguồn cung mới tập trung cao nhất vào phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ khoảng 68% tổng nguồn cung mới. Tiếp theo là phân khúc cao cấp với 29%, chủ yếu đến từ Dự án Millenium ở quận 4 và Hà Đô Centrosa ở quận 10.

Khu Nam tiếp tục ghi nhận một lượng lớn các căn hộ chào bán trong quý III/2016, với 7 dự án, chiếm 44% tổng nguồn cung chào bán mới. Mặc dù gần đây khu vực này đang nổi lên một số vấn đề về kết nối cơ sở hạ tầng và ô nhiễm môi trường, nhưng đây vẫn là điểm đến thu hút cả người mua để ở và để đầu tư. Khu Đông đứng thứ hai với 24% số căn hộ chào bán mới được ghi nhận. Nguồn cung mới tại khu Đông tập trung chủ yếu tại quận Bình Thạnh với các dự án nổi bật như Richmond City, Elite Park và tòa Parkview của Vinhomes Central Park.

Mặc dù có số lượng chào bán ít hơn so với quý trước, số căn bán được trong quý này lại tăng 32%, đạt 7.811 căn, giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc trung cấp vẫn giữ kết quả kinh doanh tốt từ đầu năm với hơn 4.000 căn hộ được tiêu thụ trong quý, chiếm hơn 50% tổng số lượng căn hộ bán được. Đóng góp nhiều sản phẩm nhất là từ các dự án có chủ đầu tư nhiều kinh nghiệm phát triển sản phẩm tại phân khúc trung cấp. Các chủ đầu tư đưa ra chiến lược bán hàng và phương thức thanh toán phù hợp, đồng thời đội ngũ bán hàng hùng hậu đã giúp tăng số lượng tiêu thụ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 19%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2015.

Về giá bán, trong quý qua, mức giá chào bán trung bình được ghi nhận tăng 2,1% so với quý trước và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2015. Sự cải thiện về giá được ghi nhận tại tất cả các phân khúc cho thấy, nhu cầu thị trường vẫn tiếp tục tăng cao, trong đó phân khúc trung cấp có mức tăng cao nhất là 7% so với quý trước. Giá chào bán được ghi nhận tăng ở một số dự án chào bán giai đoạn sau như Soho Premier, Wilton Tower. Ngoài ra, các dự án mới chào bán cũng được ghi nhận có mức giá cao hơn so với mức trung bình của thị trường vào quý trước.

Thị trường nhà đất tăng nhiệt

Ở một diễn biến khác của thị trường bất động sản TP. HCM trong quý III/2016 là sự “lên ngôi” của phân khúc đất nền, biệt thự và nhà phố. Trong 9 tháng qua, thị trường đã có thêm hơn 2.700 nhà phố/biệt thự xây sẵn được chào bán. Theo thống kê, gần 50% nguồn cung mới đến từ thị trường khu Đông. Tuy nhiên, khác với năm 2015, khi thị trường quận 9 chiếm lĩnh nguồn cung mới, năm 2016 chứng kiến các dự án tại quận 2 được chào bán với quy mô lớn, như Dự án Lakeview City của Tập đoàn Novaland và Dự án Palm Residence. Cả hai dự án này đều nằm trong khu đô thị có quy mô phát triển lớn và vị trí thuận lợi, nên có tốc độ tiêu thụ ấn tượng ngay trong quý chào bán, như Palm Residence tiêu thụ 100% số căn trong ngày đầu chào bán chính thức và Lakeview City ghi nhận tiêu thụ hơn 50% sau một quý chào bán.

Tại khu vực trung tâm Thành phố, thị trường chào đón Dự án The Victoria trong Khu đô thị Vinhomes Golden River của chủ đầu tư Vingroup. Dự án này có mức giá khởi đầu hơn 20.000 USD/m2 đất và có khả năng tăng giá mạnh trong thời gian sắp tới.

Theo nhận định của Công ty CBRE, so với quý trước, tốc độ tăng giá cao nhất thuộc về quận 2 với mức tăng 1,6% nhờ vào các dự án mới chào bán đạt được kết quả kinh doanh tốt. So với cùng kỳ năm ngoái, quận 9 vẫn được ghi nhận là quận có tốc độ tăng giá nhanh nhất, tăng hơn 10%. Còn tại những thị trường lâu năm như quận 7, giá chào bán thứ cấp vẫn ổn định và thường chỉ dao động khoảng 1% cho mỗi quý trong 2 năm gần đây. Tỷ lệ bán trung bình toàn thị trường đạt khoảng 80%, cao nhất là tại quận 7, Bình Thạnh và thấp nhất là tại các quận có các dự án mới chào bán gần đây như quận 2, Gò Vấp và quận 12.

Về nguồn cầu, khách hàng vẫn ưa chuộng các sản phẩm tại các dự án khu đô thị lớn có nhiều tiện nghi/tiện ích, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Tương tự như thị trường căn hộ bán, thị trường bất động sản gắn liền với đất phát triển mạnh gần đây cùng với sự tăng cường kết nối, tiếp cận và cải thiện về cơ sở hạ tầng.

Theo phân tích chung của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 2 năm vừa qua, thị trường bất động sản nhà ở gắn với đất dọc theo tuyến Metro 1, cao tốc Long Thành – Dầu Giây và gần đây là thông tin về Dự án Sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, cũng khiến cho các dự án phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là dự án khu đô thị quy mô lớn ở những nơi có quỹ đất dồi dào. Nguồn cung mới trong năm 2016 cao hơn cả năm 2015 cũng do lượng sản phẩm từ các khu đô thị mới này.

Kịch bản nào cho thị trường?

Về nguồn cung tương lai, trong 4 quý tiếp theo, thị trường dự kiến sẽ có thêm 40.000 căn hộ được chào bán mới. Một phần nguồn cung đến từ các dự án có quy mô lớn với nhiều hạng mục như Palm City, LakeView City, Saigon Peninsula, Khu đô thị phía Nam huyện Cần Giờ. Thị trường dự kiến cũng sẽ đón nhận những sản phẩm với thiết kế độc đáo và khác biệt.

Nhìn về triển vọng thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE, nhận định: “Trong một thị trường mà người mua ngày càng am hiểu và có nhiều sản phẩm cạnh tranh, thì để đạt được kết quả kinh doanh tốt, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ phải tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm của mình từ khâu thiết kế, chất liệu, phương thức thanh toán đến đội ngũ bán hàng và tiếp thị”.

Dự báo của CBRE, kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục vận hành tốt trong quý cuối năm khi các chủ đầu tư tự làm mới mình với kế hoạch chào bán các dự án mới trong phân khúc khác các sản phẩm truyền thống của họ. Một số dự án nổi bật dự kiến chào bán trong quý tiếp theo bao gồm Dự án Saigon South Residence là dự án đầu tiên của Phú Mỹ Hưng tại huyện Nhà Bè. Ở quận 2, có thêm hai dự án mới là Feliz en Vista do CapitaLand phát triển và Palm Heights do Keppel Land phát triển.

Quý III/2016 cũng ghi nhận sự hình thành của liên doanh Maeda (một công ty đến từ Nhật Bản) và Công ty Thiên Đức phát triển Dự án Waterina tại quận 2. Maeda cũng là đơn vị thi công đoạn đi ngầm trong quận 1 của tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên).

Waterina là dự án cao cấp tại quận 2 với 86 căn hộ, trong đó phần lớn là các căn hộ thông tầng với các tiêu chuẩn hoàn thiện và tiện ích cao cấp. Đây là dự án nhà ở đầu tiên của Tập đoàn Maeda tại Việt Nam.

Ở góc độ thực tế ghi nhận thị trường, theo phân tích của các chuyên gia, thời gian tới sẽ khó có sự tăng trưởng nóng, nhưng sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững và có chiều sâu. Về cơ bản, nhu cầu nhà ở vẫn tăng cao, nhất là thời điểm cuối năm, nhiều người có nhu cầu nhà ở sẽ hiện thực hóa an cư. Tuy nhiên, chỉ những dự án nào đáp ứng được nhu cầu thực tế, chủ đầu tư có uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng và có chính sách bán hàng tốt sẽ bán được hàng. Ngược lại, các dự án thiếu các yếu tố trên sẽ gặp khó khăn, do thời điểm này là thị trường của nhu cầu thật, sản phẩm thật và là thị trường của người mua.