Thị trường bất động sản TP.HCM khan hiếm nguồn cung căn hộ tốt

Khác với năm trước, thị trường căn hộ trong quý đầu năm 2017 đã có thay đổi lớn, số lượng dự án tung ra thị trường giảm mạnh, mãi lực thị trường dù khá lớn, nhưng tập trung chủ yếu vào các dự án của các chủ đầu tư uy tín trên thị trường.

Theo kết quả khảo sát của CBRE, trong quý vừa qua, phân khúc căn hộ khá trầm lắng với sự suy giảm mạnh về nguồn cung trong tất cả các phân khúc, đặc biệt đối với phân phúc cao cấp và hạng sang.

Cụ thể, trong quý I/2017, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án, trong đó có 6 dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm. Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua. Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể tới 72% so với quý trước.

Theo ghi nhận từ thực tế của Báo Đầu tư Bất động sản, ngoài nguồn cung giảm, giao dịch thị trường cũng đang có sự thay đổi lớn. Trong khi trên thị trường vẫn có nhiều dự án gặp khó khăn trong việc bán hàng, thì cũng có những dự án căn hộ vừa tung ra thị trường đã nhận được sự quan tâm đặc biệt của khách hàng. Và như quy luật “nước chảy chỗ trũng”, hầu hết các dự án này đều do các doanh nghiệp tên tuổi, uy tín trên thị trường thực hiện như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam Land, Đất Xanh, Phú Long, Dream House (DRH)…

Dù vậy, trong quý đầu năm nay, các tên tuổi như Novaland, Him Land, Phú Long không có dự án mới đưa ra thị trường, duy chỉ có Tập đoàn Hưng Thịnh tung ra thị trường 2 dự là Moonlight Boulavard tại quận Bình Tân và Richmond City tại quận Bình Thạnh với tổng cộng khoảng 1.000 căn hộ. Các dự án này ngay khi được tung ra đã được khách hàng mua hết.

Trong khi đó, DRH vừa giới thiệu Dự án D-Vela, tọa lạc ngay mặt tiền đường Huỳnh Tấn Phát (quận 7, TP.HCM) và cũng ngay lập tức nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng. Dù mới chính thức công bố ra thị trường từ tháng 3 vừa qua, nhưng đến nay, hầu như 82 căn officetel của dự án đều đã được khách hàng đặt mua. Bên cạnh đó, phần lớn trong số 168 căn hộ của dự án D-Vela cũng đã được khách hàng đăng ký mua.

“Những điểm nhấn khiến dự án D-Vela nhận được sự quan tâm của khách hàng là các căn hộ của dự án có diện tích từ 55 m2 với tổng giá trị mỗi căn hộ chỉ từ 1,5 tỷ đồng/căn, rất phù hợp với người có nhu cầu mua để ở. Hơn nữa, mặc dù dự án có mức giá khá hợp lý, nhưng dịch vụ và tiện ích theo tiêu chuẩn quốc tế với 20 tiện ích đặc quyền cho cư dân như sảnh đón sang trọng như khách sạn 5 sao, hồ bơi thư giãn trong nhà, vườn cây cảnh, khu tập gym hiện đại, khu vui chơi trẻ em và nhà sinh hoạt cộng đồng…”, ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land nhận định.

Ông Trinh cũng cho rằng, lúc vừa công bố, nhiều khách hàng có chút e dè về tiến độ dự án, nhưng sau hơn 1 tháng chính thức khởi công, chứng kiến được tiến độ dự án được xây dựng nhanh chóng, nhiều khách hàng đã quyết định xuống tiền và với những vị trí tốt, hiện đã bắt đầu xuất hiện sự chênh lệch về giá.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, thực tế của thị trường căn hộ gần đây cho thấy, sự chững lại của thị trường không phải do nhu cầu sụt giảm, mà do chủ yếu là thiếu nguồn cung phù hợp.

“Nếu nói thị trường hiện nay đang thiếu hoặc thừa nguồn cung đều đúng. Bởi lẽ, thị trường đang rơi vào một nghịch lý vừa thiếu vừa thừa. Thiếu là thiếu các dự án được đầu tư bài bản, có vị trí tốt, nhưng lại thừa các dự án dở dang, chủ đầu tư thiếu uy tín, năng lực”, ông Hiền nói và cho biết, trong vài năm trở lại đây, nhất là năm 2014 và 2015, thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm mua lại các dự án bất động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua và tái khởi động rồi cung ứng ra thị trường.

Do vậy, đến thời này, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm. Do vậy, nguồn cung căn hộ có mức giá tầm trung có giá từ khoảng 20 triệu đồng/m2 trở lại, có vị trí tốt, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, chắc chắn sẽ bán tốt.

Khách hàng như “chim sợ cành cong”

Có thể nói, với phân khúc thị trường căn hộ, xét ở nhiều góc độ, dư địa để phát triển thị trường này hiện nay vô cùng lớn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện nay, quỹ đất ở TP.HCM ngày càng eo hẹp, trong khi quy mô dân số không ngừng gia tăng, nên việc phát triển thị trường căn hộ là xu hướng tất yếu.

Tuy nhiên, trước thực tế đâu đó trên thị trường thời gian qua vẫn xuất hiện một số chủ đầu tư yếu về năng lực, thiếu uy tín nhảy vào đầu tư dự án, sau đó bỏ mặc khách hàng được ví như những “con sâu làm rầu nồi canh”, gây mất niềm tin thị trường, đưa khách hàng vào thế “chim sợ cành cong”, đó cũng là nguyên nhân chính yếu dẫn đến nghịch lý nguồn cung vừa thiếu, vừa thừa như hiện nay.

Theo chủ tịch một doanh nghiệp chuyên “săn” các dự án “trùm mền” thời gian qua ở TP.HCM, trước đây, khi thị trường còn khó khăn, nhiều doanh nghiệp không còn đủ năng lực tài chính triển khai dự án đã tìm đến doanh nghiệp ông cầu cứu hợp tác hoặc bán lại để thu hồi vốn. Tuy nhiên, khi thấy thị trường nhúc nhích, lại không muốn hợp tác nữa, mà muốn ôm dự án một mình.

“Dù nói thị trường đã khởi sắc, nhưng diễn biến hiện nay có sự khác biệt rất lớn so với trước đây. Trong giai đoạn này, yếu tố mang tính quyết định dự án có bán được hàng hay không chính là tiến độ, uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Một dự án dù có được bán rẻ đến mức nào, nhưng thiếu các yếu tố trên vẫn khó bán được hàng”, vị giám đốc này nói và dẫn chứng, có khá nhiều dự án dù đã đủ điều kiện chào bán ra thị trường, nhưng không bán được vì khách hàng nghi ngại năng lực của chủ đầu tư. Tuy nhiên, cũng với những dự án đó, khi có một nhà đầu tư uy tín khác nhảy vào hợp tác, đầu tư xây dựng, thậm chí đưa ra giá bán cao hơn, nhưng chỉ trong một thời gian ngắn đã bán hết hàng.

Theo các chuyên gia, mặc dù hiện nay, thị trường đã có bước phát triển khá tốt và ngày càng thể hiện được sự chuyên nghiệp, nhưng câu chuyện tạo dựng niềm tin thị trường vẫn là yếu tố đặc biệt quan trọng, quyết định sự thành bại của một doanh nghiệp. Bài học từ các dự án như Chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức), do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư, hay dự án PetroVietnam Landmark do Công ty Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVCLand) làm chủ đầu tư… vẫn còn đó.

Hiện nay, bên cạnh những chủ đầu tư uy tín, hết lòng vì sự phát triển bền vững của thị trường và vì quyền lợi của khách hàng, đâu đó vẫn có những chủ doanh nghiệp làm ăn chụp giật. Theo ông Lê Hoàng Châu, hơn ai hết, chính khách hàng mới là người đầu tiên và tốt nhất tự bảo vệ mình trong việc mua nhà.